El holding de Eduardo Elsztain avanza con un desarrollo inmobiliario de u$s1.800 millones en 71 hectáreas de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors. Torres de lujo de hasta 145 metros, 10.000 viviendas y polémica ambiental por su impacto en la Reserva Ecológica de Buenos Aires.
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires oficializó el llamado a una audiencia pública de carácter obligatorio para discutir las modificaciones al Certificado de Aptitud Ambiental (CAA) del proyecto Costa Urbana, el megadesarrollo inmobiliario rebautizado comercialmente como Ramblas del Plata.
El nombre evoca espontaneidad y paseo ribereño, pero detrás de él se esconde la apuesta más ambiciosa del mercado inmobiliario argentino en décadas: transformar 71 hectáreas en la Costanera Sur —los mismos terrenos que alguna vez albergaron la fallida Ciudad Deportiva de Boca Juniors— en un barrio de usos mixtos que promete redefinir la relación de Buenos Aires con el Río de la Plata.
Un negocio de proporciones históricas
La iniciativa es conducida por el grupo IRSA, bajo la dirección de Eduardo Elsztain, y proyecta una inversión total que supera los u$s1.800 millones, con algunas estimaciones que la sitúan en u$s2.000 millones a largo plazo. Para tener dimensión del volumen: se trata de una cifra comparable a la construcción original de Puerto Madero, el barrio que hoy opera como referencia de lujo urbano en la capital.
El proyecto contempla aproximadamente 895.000 metros cuadrados de construcción, con capacidad para entre 6.000 y 6.500 unidades de vivienda —con proyecciones máximas que alcanzan las 10.000 unidades— y torres de hasta 145 metros de altura (unos 45 pisos), lo que generará un nuevo perfil edilicio frente al río.
Además de las residencias, el barrio contará con 36.000 metros cuadrados destinados a locales comerciales, oficinas corporativas, un hotel de lujo, establecimientos educativos y 12.000 metros lineales de acceso directo al río. El valor de preventa arranca desde los u$s4.000 por metro cuadrado, apuntando al segmento socioeconómico alto.
El pacto con la Ciudad y la cesión de tierras
El convenio establece que el 67% de la superficie total deberá transformarse en espacio verde y público: unas 47 a 50 hectáreas serán cedidas al gobierno de Jorge Macri, lo que incluye 35 hectáreas de parque, además de calles, bulevares y un paseo costero. IRSA acordó también desembolsar u$s250 millones en concepto de valor de tierra cedida y contribuciones a fondos de desarrollo urbano e innovación.
La primera fase de infraestructura ya recaudó más de u$s80 millones mediante la venta de los primeros 14 lotes, y se estima que las primeras viviendas estarían disponibles hacia 2028. El proyecto se ejecutará en tres etapas a lo largo de los próximos diez años y proyecta la creación de 10.000 puestos de trabajo entre directos e indirectos.
La historia legal del predio es larga y sinuosa: en 1991 la sociedad Santa María del Plata compró las tierras al club por u$s22 millones, y seis años después quedaron en manos de IRSA. Tras décadas de debates políticos y restricciones urbanísticas, la Legislatura porteña habilitó el desarrollo en 2021 y en 2023 la Justicia rechazó el amparo que frenaba las obras.
La audiencia del 22 de junio
La fecha clave es el próximo 22 de junio a partir de las 12:30 horas, bajo modalidad virtual a través de la plataforma Zoom. El objetivo es someter a consulta la actualización del Estudio de Impacto Ambiental (EsIA): dado que el proyecto sufrió ajustes en su diseño y cronograma, la normativa vigente exige una revalidación social y técnica de su aptitud ambiental.
Desde IRSA, el gerente de Asuntos Gubernamentales, José María González, salió a marcar el tono con optimismo. El directivo señaló que el proyecto incorpora «un parque público de más de 30 hectáreas —uno de los cinco más grandes de la Ciudad—» y calificó a la audiencia como una instancia «muy valiosa» para integrar la mirada ciudadana. Agregó que «el componente ambiental es estructural en Ramblas del Plata» y que se trabaja con monitoreos periódicos de variables como aire, ruido, suelo y agua.
Sin la aprobación del nuevo CAA, el avance de las obras definitivas podría verse nuevamente judicializado, como ocurrió en etapas anteriores del proyecto.
Las tres objeciones que no se callan
La participación en las audiencias públicas es no vinculante, pero el mapa de críticas técnicas es contundente. Desde el Observatorio del Derecho a la Ciudad, las objeciones se articulan en tres ejes que resonarán con fuerza el 22 de junio.
El primero es la fragmentación de la Reserva Ecológica: sostienen que el proyecto interrumpe el corredor biológico que conecta la Reserva Ecológica Costanera Sur con otros espacios verdes, afectando la movilidad de especies y el microclima local. El segundo es la capacidad de infraestructura: cuestionan si la red de servicios públicos —especialmente agua potable y tratamiento cloacal— puede absorber un «minibarrio» de 6.000 unidades sin degradar el servicio de los vecinos actuales de La Boca y Barracas.
El tercero, quizás el más político, es el concepto de «costa pública»: denuncian que, aunque IRSA cede tierras, la configuración de las torres actúa como una muralla visual y física que condiciona el libre acceso al horizonte ribereño, un recurso que consideran «bien común».
A eso se suma el llamado «efecto barrera»: al rellenar y elevar un predio que naturalmente funciona como planicie de inundación, se podría alterar el flujo del agua hacia el río, afectando el drenaje de los barrios del sur ante sudestadas o lluvias extraordinarias.
Un precedente urbano inevitable
Más de 200 organizaciones, con el respaldo de más de 2.000 firmas, llegaron a presentar un proyecto en la Legislatura para declarar el predio «de utilidad pública y sujeto a expropiación», con la intención de destinarlo a una nueva reserva ecológica que aportara espacio verde a una ciudad que cuenta con una de las menores superficies verdes por habitante del mundo.
Lo que defina la audiencia del 22 de junio no resolverá la disputa de fondo, pero sí marcará el ritmo de lo que viene: si Ramblas del Plata avanza tal como fue concebido, Buenos Aires tendrá su propio skyline frente al río y su propio debate sobre qué tipo de ciudad quiere ser.